Wypowiedzenie umowy najmu. Kiedy najemca i właściciel mogą zakończyć umowę?
Wypowiedzenie umowy najmu nie zawsze wygląda tak samo. O tym, czy można szybko zakończyć najem, decydują przede wszystkim rodzaj umowy, jej zapisy oraz konkretna przyczyna sporu.
To najważniejsza informacja dla obu stron: inaczej wypowiada się umowę na czas nieokreślony, a inaczej umowę zawartą na czas określony. Przy umowie bezterminowej znaczenie mają terminy wpisane do dokumentu, a jeśli ich brakuje, zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego. Przy umowie terminowej wcześniejsze zakończenie najmu jest możliwe tylko wtedy, gdy przewiduje to sama umowa albo gdy strony dojdą do porozumienia.
Samo porozumienie stron pozostaje zresztą najprostszym rozwiązaniem. Jeśli najemca i wynajmujący zgadzają się co do terminu i warunków zakończenia najmu, mogą zamknąć sprawę bez sporu. Problem zaczyna się wtedy, gdy jedna ze stron chce zakończyć umowę jednostronnie i musi oprzeć się na konkretnych podstawach.
Od czego zależy wypowiedzenie umowy najmu?
Wypowiedzenie umowy najmu powinno mieć formę pisemną. To dotyczy zarówno właściciela mieszkania, jak i najemcy. W praktyce znaczenie ma też to, jak często płacony jest czynsz. Jeżeli dokument nie reguluje terminów, przepisy przewidują różne okresy wypowiedzenia: od jednego dnia przy najmie dziennym, przez trzy dni przy krótszych odstępach płatności, po miesiąc naprzód na koniec miesiąca, gdy czynsz opłacany jest co miesiąc.
W piśmie nie powinno zabraknąć kilku podstawowych elementów. To przede wszystkim data i miejscowość, dane obu stron, wskazanie lokalu i umowy, a także uzasadnienie wypowiedzenia. Dokument powinien zawierać podstawę prawną albo umowną, na której opiera się zakończenie najmu.
Kiedy najemca może wypowiedzieć umowę
Po stronie najemcy kluczowe są wady lokalu. Lokator może wypowiedzieć umowę wtedy, gdy mieszkanie miało istotne wady, które utrudniają albo uniemożliwiają korzystanie z niego, a właściciel nie usuwa problemu. Taka sytuacja nie sprowadza się więc do samego dyskomfortu. Musi chodzić o realną przeszkodę w używaniu mieszkania zgodnie z jego przeznaczeniem.
Jeszcze dalej idą przypadki, w których lokal zagraża zdrowiu najemcy. W materiałach serwisu wskazano, że to jedna z podstaw do zakończenia najmu także wtedy, gdy lokator nie chce czekać do końca trwania umowy. Dla czytelnika to ważne rozróżnienie: nie każda wada daje takie samo prawo, ale przy zagrożeniu zdrowia pozycja najemcy jest wyraźnie silniejsza.
Kiedy właściciel może zakończyć najem?
Właściciel mieszkania również nie może działać dowolnie. Wypowiedzenie jest możliwe m.in. wtedy, gdy najemca używa lokalu niezgodnie z umową, niszczy go, zaniedbuje albo uporczywie zakłóca porządek domowy. Podobnie jest w razie podnajmu lub oddania mieszkania innej osobie bez wymaganej zgody.
Jednym z najczęstszych powodów sporu są zaległości w czynszu. Właściciel powinien najpierw wezwać lokatora do zapłaty i wskazać termin uregulowania należności. Dopiero później może przejść do wypowiedzenia i ewentualnie skierować sprawę do sądu. To ważne, bo samo wypowiedzenie umowy nie musi oznaczać szybkiego odzyskania lokalu. Przy braku wyprowadzki sprawa może zakończyć się długim postępowaniem sądowym i komorniczym.
Po wypowiedzeniu umowy najmu. Co dalej z lokalem?
Na tym jednak problem często się nie kończy. Jeśli lokator po wypowiedzeniu nie opuszcza mieszkania, właściciel nie może usuwać go na własną rękę. W praktyce pozostaje droga sądowa, a po uzyskaniu orzeczenia także postępowanie egzekucyjne z udziałem komornika.
Taki proces potrafi być długi. Samo postępowanie może trwać nawet kilka lat. Dodatkową trudnością bywa sytuacja, w której eksmitowany lokator nie ma prawa do innego lokalu. Wtedy komornik czeka, aż gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie.
Często pojawia się też wątek zabezpieczenia się jeszcze przed podpisaniem umowy. Jednym z rozwiązań jest najem okazjonalny, w którym najemca składa notarialne oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji po wygaśnięciu albo rozwiązaniu umowy. Musi też wskazać lokal, do którego może się przenieść.
Drugim rozwiązaniem jest najem instytucjonalny, przeznaczony dla osób prowadzących działalność polegającą na wynajmie nieruchomości. Ten model również przewiduje oświadczenie o poddaniu się eksmisji, ale bez obowiązku wskazywania alternatywnego mieszkania. Z perspektywy właściciela to ważna różnica, bo pozwala lepiej ograniczyć ryzyko sporu przy kolejnej umowie.
