W tym artykule:
Aby zrozumieć, skąd bierze się koszt kredytu, trzeba oddzielić marżę od stawki referencyjnej. Oprocentowanie kredytu tworzą dwa składniki: wskaźnik taki jak WIBOR lub WIRON oraz marża banku. Ta druga część jest ustalana przez instytucję finansową i zwykle pozostaje niezmienna przez cały okres spłaty.
To ważne rozróżnienie, bo klient często patrzy tylko na całe oprocentowanie. Tymczasem zmiany stóp procentowych wpływają na część referencyjną, a marża pozostaje osobną decyzją banku. W kredycie hipotecznym marża jest stałym elementem wynagrodzenia banku i właśnie dlatego warto przyglądać się jej osobno, a nie tylko końcowej racie.
Od czego zależy wysokość marży kredytowej?
Bank nie ustala marży według jednego sztywnego cennika. Jest to przede wszystkim premia za ryzyko. Instytucja ocenia więc profil klienta, jego dochody, stabilność zatrudnienia i historię kredytową. Im lepiej wypada taka ocena, tym większa szansa na korzystniejsze warunki.
Duże znaczenie ma również wkład własny i wskaźnik LTV, czyli relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Wyższy wkład własny zmniejsza ryzyko banku, dlatego może przełożyć się na niższą marżę. Warto też zwrócić uwagę na rolę cross-sellingu. W praktyce oznacza to, że bank może zaproponować lepszą ofertę klientowi, który poza kredytem bierze konto, kartę albo inny produkt powiązany z finansowaniem.
Na wysokość marży wpływają przede wszystkim:
- profil kredytowy klienta,
- wysokość wkładu własnego,
- poziom wskaźnika LTV,
- skorzystanie z dodatkowych produktów banku,
- polityka ryzyka konkretnej instytucji.
Dlaczego oferty banków tak bardzo się różnią?
Różnice między bankami nie wynikają wyłącznie z oceny jednego klienta. Znaczenie ma także apetyt banku na ryzyko, jakość całego portfela kredytowego i gotowość do konkurowania ceną. Jeśli instytucja nie chce agresywnie walczyć o nowych kredytobiorców, nie ma powodu, by mocno obniżać marżę.
Przy ocenianiu kosztu kredytu łatwo pomylić dwa różne pojęcia. Dane Europejskiego Banku Centralnego pokazują marże w innym ujęciu niż to, które klient widzi w umowie. Średni poziom marż dla kredytu hipotecznego mieścił się w ubiegłym roku zwykle w przedziale 1,5-2,08 proc., podczas gdy wskaźniki liczone według metodologii EBC wyglądają inaczej, bo odnoszą się do różnicy między oprocentowaniem nowych kredytów i nowych depozytów.
Co może zrobić klient, by uzyskać niższą marżę?
Z punktu widzenia kredytobiorcy wniosek jest prosty: na część ceny kredytu można realnie wpływać. Lepsza zdolność kredytowa, stabilne dochody, wyższy wkład własny i dobra historia spłaty to najmocniejsze argumenty w rozmowie z bankiem. Warunki warto negocjować, zamiast traktować pierwszą propozycję jako ostateczną.
Jeśli różnice między ofertami są duże, rozwiązaniem może być także refinansowanie kredytu w innym banku. Marża kredytowa banku zależy więc jednocześnie od sytuacji klienta i od strategii samej instytucji. Dla osoby planującej kredyt najważniejsze jest jedno: patrzeć nie tylko na reklamowane oprocentowanie, ale dokładnie sprawdzić, jaka marża została wpisana do umowy i od czego naprawdę wynika.
W dziennikarstwie od ponad 15 lat – głównie w redakcjach technologicznych oraz poświęconych grom komputerowym, w ekipie o2 od sierpnia 2023 roku. Absolwent Uniwersytetu Jagiellońskiego i krakowskiego X Liceum Ogólnokształcącego. Fan tenisa, gier strategicznych i wierny kibic Wisły Kraków. Miłośnik sushi (koniecznie z sosem kabayaki!). W wolnych chwilach lubię pokonywać sporo kilometrów – zarówno za kierownicą samochodu, jak i roweru.
