Jak zbudować dom bez pozwolenia na budowę? Poznaj przepisy i zasady

W ostatnich latach w Polsce nastąpiły istotne zmiany w przepisach budowlanych, które umożliwiają budowę domów jednorodzinnych bez konieczności uzyskiwania tradycyjnego pozwolenia na budowę.

Od stycznia 2022 roku Polacy mogą wznosić domy o powierzchni do 70 mkw na własny użytek bez konieczności uzyskiwania pozwolenia. Budowa domu bez pozwolenia na budowę stała się możliwa dzięki wprowadzeniu nowych regulacji w ramach Polskiego Ładu. Z założenia, miały one uprościć formalności związane z rozpoczęciem budowy, eliminując obowiązek uzyskania pozwolenia czy zatrudnienia kierownika budowy.

Jednak, jak wskazują dane, wielu inwestorów napotyka problemy z realizacją takich projektów. W 2023 roku zgłoszono jedynie 906 takich budów w całej Polsce, co stanowi niewielką część wszystkich nowych inwestycji budowlanych.

Czytaj także: To miała być rewolucja. Polacy już nie chcą budować takich domów

Mimo podejmowanych prób uproszczenia procedur, okazuje się, że dom bez pozwolenia na budowę wymaga spełnienia licznych warunków formalnych, co zniechęca potencjalnych inwestorów.

Konieczność zgłoszenia zamiaru budowy to tylko jeden z etapów, które muszą spełniać inwestorzy. Przepisy wymagają, aby taka budowa była prowadzona zgodnie z wytycznymi zawartymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli plan taki nie istnieje, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Ponadto, działka, na której powstaje dom bez pozwolenia na budowę, nie może przekraczać powierzchni 500 mkw. Inwestorzy muszą również zadbać, by rozpiętość konstrukcji nie przekraczała 6 metrów, a wysięg wsporników był ograniczony do 2 metrów. Mimo że teoretycznie uproszczono wiele formalności, faktyczne wymagania mogą często powodować komplikacje.

Czytaj także: Dom energooszczędny i pasywny: Jak zbudować i ile kosztuje?

Powiatowy nadzór budowlany może kwestionować zgodność wykonanych robót budowlanych z prawem, prowadząc do przedłużenia procedur. Dodatkowo, jak wskazują eksperci, brak możliwości modyfikacji projektów oraz trudności w uzyskaniu kredytów na takie inwestycje są istotnymi barierami dla wielu osób.

Dom bez pozwolenia na budowę może potencjalnie stać się problematyczny w chwili, gdy rzeczywiste użytkowanie zaczyna odbiegać od deklarowanych celów. Oświadczenia o budowie domu dla własnych potrzeb mogą bowiem podlegać kontroli urzędniczej. W przypadku, gdy organ administracyjny lub prokurator podważy autentyczność tych dokumentów, inwestor może zmierzyć się z poważnymi konsekwencjami prawnymi.

Sprzedaż nieruchomości powstałej w ramach uproszczonej procedury budowlanej nie jest jednoznaczna z procedurami tradycyjnymi. Ustawa nie zabrania tego wprost, jednak wymaga się, aby inwestor na etapie zgłoszenia tego typu nieruchomości zadeklarował, że buduje ją na własne potrzeby.

Czytaj także: Tak obniżają koszty budowy. Z tych elementów dzisiaj rezygnują Polacy

Jeżeli w przyszłości nowy właściciel zdecyduje się na sprzedaż, może się to wiązać z pewnymi komplikacjami prawnymi. Jak wskazują eksperci, ewentualna niezgodność złożonego wcześniej oświadczenia może spowodować konieczność ponownego zgłaszania budowy i legalizacji związanego z tym stanu prawnego. Prowadzi to do sytuacji, gdzie wykazanie zgodności z deklarowanym celem użytkowym staje się kluczowe.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zdaje sobie sprawę z problemów wynikających z obecnych przepisów. Planowane są zmiany, które mają na celu ułatwienie procedur i eliminację niejasności prawnych, w tym zwiększenie możliwość weryfikacji dokumentacji przez organy gminne.

Nowe propozycje zakładają, że w przypadku braków w dokumentacji lub jej niekompletności, urzędnicy będą mieli większe uprawnienia do podważenia zgłoszenia budowy. Jednak krytycy zwracają uwagę, że bez odpowiedniej weryfikacji przedłożonej dokumentacji, nadal może dochodzić do proceduralnych absurdów.